在持续下行探底并一度出现加速下滑态势之后，2022年末，房地产市场出现重大转折。

特别是12月中旬以来，决策层连续表态：《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》明确提出“支持居民合理自住需求”；国务院副总理刘鹤明确“房地产是国民经济的支柱产业”；近日召开的中央经济工作会议将“稳定房地产市场”置于有效防范化解重大经济金融风险任务之下，并提出向新发展模式平稳过渡。

2023年，可能是中国房地产市场极为特殊的一年。房地产政策会有两个底线——“保交楼”的民生底线，以及“不走老路”的风险底线。其中，四个领域的变化将成为明年房地产市场的发展转折的重要注脚。

其一，重新认识房地产业的角色

此番官方明确房地产是国民经济的支柱产业。一方面，房地产业是重要增长动力源。中央财办有关负责人指出，房地产业占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成。

另一方面，房地产业也是重要风险源之一。房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。

2003年，中国首次在官方文件中明确房地产业是国民经济支柱产业。此后，房地产业迎来了近20年的高速发展。但此次官方重提“支柱”，更大程度上意在“稳定”。

央行副行长刘国强近日谈及房地产业时表示，支柱不能大幅度摆动，非保持总体稳定不可。他认为，“房住不炒”的定位不能偏离，要以惠民生为落脚点，以稳市场主体为重要抓手，优化金融监管制度，加大金融支持力度。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，既然是支柱产业，考虑到其对经济、金融、财政、百姓权益、社会保障等方面的影响，保持稳定、避免大起大落就是行业和市场治理的主旨。

其二，房企融资支持将加速落地

在过去一个多月时间里，信贷、债券、股权“三箭齐发”支持房地产融资，官方近日还允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。

诸葛找房数据研究中心认为，从11月开始，房地产相关政策正式向着“保主体”过渡。预计在接下来一段时间内对房企的融资支持力度将会保持，会有更多的房企获得融资支持。

据中指研究院统计，在信贷融资（“第一支箭”）方面，60余家银行计划向100多家房企协议授信合计约4万亿元人民币。自11月以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告（“第三支箭”）。

业内人士认为，2023年房企融资支持力度还会继续加大。

此外，中指研究院认为，明年官方还将支持房地产企业实施重组上市，支持房地产上下游整合，加快风险出清，进而改善房企资产负债状况。

克而瑞研究中心认为，随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清，房企供给侧改革渐近尾声。

其三，改善性需求或将“挑大梁”

2023年，住房消费将成为中国扩大内需的重要内容之一，其中改善性购房需求有望“挑起大梁”。

根据克而瑞研究中心统计，近年来改善性需求已成为中国楼市的主力。今年同样如此。易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕表示，从今年国内房地产市场的产品成交结构上来看，刚需、首改类产品比重呈全线收缩态势，而改善类住宅产品成交占比全面上扬。

但今年以来，多数房地产支持政策都是针对首次置业的刚需群体，潜力巨大的改善性需求则多数依然沉睡。李宇嘉认为，未来商品房市场企稳，带动内需和消费，改善性需求释放是关键。

如何释放这部分需求？中央财办有关负责人此前指出，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。

多家机构认为，这意味着限制性政策将会逐步退出。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，目前一线城市“认房认贷”等限制性政策执行仍较为严格，后续或从特定人群着手，如从人才、多孩家庭、产业人群等方面进行更精准的调整优化，释放特定人群购房需求。二线城市在降低首付比例、调整“认房认贷”界定范围等方面仍有较大优化空间。

李宇嘉表示，明年可能会放开部分核心城市的限购、限贷、限售等政策，从而释放改善性需求。同时，目前存量房流通效率差，下一步可能在流通环节通过税收减免，下调房贷利率和首付比例，降低成本促进循环。

其四，向新发展模式平稳过渡

中央财办有关负责人表示，要深入研判房地产市场供求关系、人口变化、城镇化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，摆脱多年来“高负债、高杠杆、高周转”模式。

李宇嘉认为，官方信号表明向新模式转型要注意把握节奏，不能太急，也需要避免金融、财政、土地等各部门单边突进，而是更有系统思维，在发展中解决问题，在长期内解决问题。

2023年能买房吗？

上述分析表明，明年会有更多支持性政策鼓励刚性和改善性购房者入市，改善其居住条件，届时购房者有望在信贷、税费等领域享受一定优惠，降低购房成本。

但需要注意的是，政策端对“投机炒房”的严厉态度一如既往，而且随着市场分化加剧，盲目投资或者单边对赌房价上涨将难再有所获益。