在中国传统文化观念里，房子一直是家的重要象征，“成家立业”的观念影响着一代又一代人。随着经济社会的发展，如今房子又多了一层重要的商品属性，尤其是2003年前后开始，随着商品房市场的快速发展，国人投资房产的热情开始一路高涨。时至今日，凡是早早买房子的基本都已经赚得盆满钵满了。但是，对于还没有买房子的来说，除了要面对高房价以外，在生活等方面与有房一族之间的差距也越来越大，很多人忙忙碌碌都是为了将来能够拥有一套属于自己的房子。

笔者认为，从本质上看，房地产终究是一个民生行业，这个行业的主要目的是解决住房问题。可如今，随着房价越来越高，房地产渐渐偏离了居住属性，甚至变成了一场金融游戏。当然，受影响最大的还是普刚需购房者。根据上海易居房地产研究院发布的2020年全国房价收入比报告显示，2020年全国平均房价收入比为9.2，高于国际上3-6的合理区间。当然，对深圳、上海、厦门这类城市来说，房价收入比要远远高于平均水平，比如深圳房价收入比高达35.2，位居各城市排名第一，这意味着不吃不喝需要35.2年才能负担得起一套房子。高房价带来的后果就是年轻人不敢恋爱，不敢结婚，不敢生育，不敢消费等等。

面对不断上涨的房价，以及高房价带来的弊端，国家早已注意到了并且采取了严格的调控措施。从2016年开始，国家先后提出了“房住不炒”，“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标。时至今日，楼市发展环境已逐步转变，房价也打破了只涨不跌的态势。根据中国社科院发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》显示，与2017年、2018年房价最高点时比，济南、郑州、石家庄、中山、青岛、天津、廊坊等城市都迎来了实质性下跌，而且下跌幅度至少都在10%以上。

不过，即便过去四年，房地产市场经历了较为明显的调整，但由于房地产市场蕴藏着巨大的金融属性，而且投资房产的观念一直根深蒂固，所以很多人仍然抱有侥幸心理，认为房价下行调整都只是暂时的，一旦楼市调控放松了，高房价随时都会卷土重来。那么，真会如此吗？如果2021年不买房，未来5年是“买不起”还是“随便挑”呢？实际上，在笔者看来，目前房地产市场已经迎来了3大转折，从中或许可以找到问题的答案。

1、供需关系发生了转变。从经济学层面来说，影响价格的最直接因素就是供需关系，房子也不例外。如果供大于求，房价很难上涨；如果供不应求，房价则易涨难跌。据统计局数据显示，目前我国城镇人均住房面积已经达到了40平方米。无独有偶，根据央行调查统计司的数据显示，目前我国城镇户均住宅拥有量已达到1.5套。通过这两组数据看，目前整体上已经不缺房子了，甚至还出现了一些过剩的迹象。换言之，与20年前住房改革初期相比，如今住房资源早已经不再是稀缺品了，而随着房地产进一步发展，房价将失去继续大涨的基础。

2、楼市资金面迎来逆转。对于任何的行业来说，都离不开资金的注入和支撑，资金密集型行业就更不用说了。作为典型的资金密集型行业，房地产行业对于资金具有很强的依赖性，一旦资金面收紧，从拿地到销售，每个环节都会受到影响。从2020年开始，央行先后出台了“三道红线”、“房贷集中管理”等新规，从资金供给端和需求端双管齐下，限制高负债房企的融资规模和资金违规流入房地产市场。时至今日，对于绝大多数房企而言，依靠销售回款才是缓解现金流压力的重要方式，所以在当前的市场环境下，不仅不会抬高房价，以价换量还将是一种常态。

3、房产持有成本快速增加。搁三五年前，由于房价涨幅较高，所以基本都能盖住房产持有成本，买房几乎不会出现亏损现象。但是，最近两三年，随着房价越来越平稳，投资房产已经不再是一件只赚不亏的事情了。比如，根据中国社科院预计，2021年房价涨幅大约为5%左右，但是根据经验，持有一套房产的资金成本大约5%，折旧成本大约4%，其他零碎支出大约2%，所以无形当中就损失了5、6个百分点，这样炒房就有些得不偿失了。除此之外，如今房地产税也已经呼之欲出，所以未来投资房产的持有成本可能只会越来越高。

郁亮

今日不同以往，住房资源总体开始饱和，楼市资金面迎来了逆转，房产持有成本也开始快速增加了，楼市这3大转折的出现，预示房地产正在告别高歌猛进的阶段，未来5年房价走势会越来越稳定，而且市场上的流动房源也将会变得越来越多。实际上，长期关注楼市的朋友应该知道，目前在很多城市，虽然新房市场还有一定的热度，但二手房挂牌量正在不断突破新高，不仅挂牌周期开始不断延长，而且议价空间也开始不断加大，“随便挑”已经不成问题了。

对于房地产市场正在出现的转折，作为业内的代表性人物，郁亮、孙宏斌两位房地产大佬也给出了“暗示”，透露了重要信号。今年4月初，郁亮在万科2020年度业绩推介会上公开表示：如果说最初提出房住不炒时，市场还有些侥幸心理，那么过去4年的调控，应该让市场清醒地认识到了政策的稳定性、连贯性和坚定性。另外，他还进一步表示，房地产行业逻辑变了，不再能赚大钱和快钱了，房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，已成为明确、清晰的趋势。

孙宏斌

无独有偶，早在郁亮之前，孙宏斌就曾公开表示：虽然房地产相关行业在GDP中要占到30%以上，对于国民经济的发展非常重要，但是改变经济过度依赖房地产已经成为了国家的长期战略选择，所以这一次的房地产调控不太可能会放松，对此大家要理解新形势，不要存有侥幸心理。

不难看出，郁亮和孙宏斌的看法几乎是一致的，那就是要认清房地产调控的现实，不要抱有侥幸的心理，更不要抱着过去的经验和观念看待未来的房地产走向。笔者认为，相信在国家的严格调控下，未来房地产行业将会进一步回归居住属性，而“买不起”的局面也将会渐行渐远。