今年不买房,未来5年“买不起”还是“随便挑”

在中国传统文化观念里,房子一直是家的重要象征,“成家立业”的观念影响着一代又一代人。随着经济社会的发展,如今房子又多了一层重要的商品属性,尤其是2003年前后开始,随着商品房市场的快速发展,国人投资房产的热情开始一路高涨。时至今日,凡是早早买房子的基本都已经赚得盆满钵满了。但是,对于还没有买房子的来说,除了要面对高房价以外,在生活等方面与有房一族之间的差距也越来越大,很多人忙忙碌碌都是为了将来能够拥有一套属于自己的房子。

笔者认为,从本质上看,房地产终究是一个民生行业,这个行业的主要目的是解决住房问题。可如今,随着房价越来越高,房地产渐渐偏离了居住属性,甚至变成了一场金融游戏。当然,受影响最大的还是普刚需购房者。根据上海易居房地产研究院发布的2020年全国房价收入比报告显示,2020年全国平均房价收入比为9.2,高于国际上3-6的合理区间。当然,对深圳、上海、厦门这类城市来说,房价收入比要远远高于平均水平,比如深圳房价收入比高达35.2,位居各城市排名第一,这意味着不吃不喝需要35.2年才能负担得起一套房子。高房价带来的后果就是年轻人不敢恋爱,不敢结婚,不敢生育,不敢消费等等。

面对不断上涨的房价,以及高房价带来的弊端,国家早已注意到了并且采取了严格的调控措施。从2016年开始,国家先后提出了“房住不炒”,“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标。时至今日,楼市发展环境已逐步转变,房价也打破了只涨不跌的态势。根据中国社科院发布的《中国住房大数据分析报告(2020)》显示,与2017年、2018年房价最高点时比,济南、郑州、石家庄、中山、青岛、天津、廊坊等城市都迎来了实质性下跌,而且下跌幅度至少都在10%以上。

不过,即便过去四年,房地产市场经历了较为明显的调整,但由于房地产市场蕴藏着巨大的金融属性,而且投资房产的观念一直根深蒂固,所以很多人仍然抱有侥幸心理,认为房价下行调整都只是暂时的,一旦楼市调控放松了,高房价随时都会卷土重来。那么,真会如此吗?如果2021年不买房,未来5年是“买不起”还是“随便挑”呢?实际上,在笔者看来,目前房地产市场已经迎来了3大转折,从中或许可以找到问题的答案。

1、供需关系发生了转变。从经济学层面来说,影响价格的最直接因素就是供需关系,房子也不例外。如果供大于求,房价很难上涨;如果供不应求,房价则易涨难跌。据统计局数据显示,目前我国城镇人均住房面积已经达到了40平方米。无独有偶,根据央行调查统计司的数据显示,目前我国城镇户均住宅拥有量已达到1.5套。通过这两组数据看,目前整体上已经不缺房子了,甚至还出现了一些过剩的迹象。换言之,与20年前住房改革初期相比,如今住房资源早已经不再是稀缺品了,而随着房地产进一步发展,房价将失去继续大涨的基础。

2、楼市资金面迎来逆转。对于任何的行业来说,都离不开资金的注入和支撑,资金密集型行业就更不用说了。作为典型的资金密集型行业,房地产行业对于资金具有很强的依赖性,一旦资金面收紧,从拿地到销售,每个环节都会受到影响。从2020年开始,央行先后出台了“三道红线”、“房贷集中管理”等新规,从资金供给端和需求端双管齐下,限制高负债房企的融资规模和资金违规流入房地产市场。时至今日,对于绝大多数房企而言,依靠销售回款才是缓解现金流压力的重要方式,所以在当前的市场环境下,不仅不会抬高房价,以价换量还将是一种常态。

3、房产持有成本快速增加。搁三五年前,由于房价涨幅较高,所以基本都能盖住房产持有成本,买房几乎不会出现亏损现象。但是,最近两三年,随着房价越来越平稳,投资房产已经不再是一件只赚不亏的事情了。比如,根据中国社科院预计,2021年房价涨幅大约为5%左右,但是根据经验,持有一套房产的资金成本大约5%,折旧成本大约4%,其他零碎支出大约2%,所以无形当中就损失了5、6个百分点,这样炒房就有些得不偿失了。除此之外,如今房地产税也已经呼之欲出,所以未来投资房产的持有成本可能只会越来越高。

郁亮

今日不同以往,住房资源总体开始饱和,楼市资金面迎来了逆转,房产持有成本也开始快速增加了,楼市这3大转折的出现,预示房地产正在告别高歌猛进的阶段,未来5年房价走势会越来越稳定,而且市场上的流动房源也将会变得越来越多。实际上,长期关注楼市的朋友应该知道,目前在很多城市,虽然新房市场还有一定的热度,但二手房挂牌量正在不断突破新高,不仅挂牌周期开始不断延长,而且议价空间也开始不断加大,“随便挑”已经不成问题了。

对于房地产市场正在出现的转折,作为业内的代表性人物,郁亮、孙宏斌两位房地产大佬也给出了“暗示”,透露了重要信号。今年4月初,郁亮在万科2020年度业绩推介会上公开表示:如果说最初提出房住不炒时,市场还有些侥幸心理,那么过去4年的调控,应该让市场清醒地认识到了政策的稳定性、连贯性和坚定性。另外,他还进一步表示,房地产行业逻辑变了,不再能赚大钱和快钱了,房屋回归居住属性,房地产回归实业属性,已成为明确、清晰的趋势。

孙宏斌

无独有偶,早在郁亮之前,孙宏斌就曾公开表示:虽然房地产相关行业在GDP中要占到30%以上,对于国民经济的发展非常重要,但是改变经济过度依赖房地产已经成为了国家的长期战略选择,所以这一次的房地产调控不太可能会放松,对此大家要理解新形势,不要存有侥幸心理。

不难看出,郁亮和孙宏斌的看法几乎是一致的,那就是要认清房地产调控的现实,不要抱有侥幸的心理,更不要抱着过去的经验和观念看待未来的房地产走向。笔者认为,相信在国家的严格调控下,未来房地产行业将会进一步回归居住属性,而“买不起”的局面也将会渐行渐远。


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