一周前，坊记的一次调查暗访

引发网友关注↓

>>>怪事！认筹首日，上海一楼盘售楼处大门紧闭，销售人员失联... 如此神秘为哪般？

上周日，上海也调整了新房认购细则

明确所有上市新盘

至少在认购前三天进行公示↓

>>>上海13969套新房将上市！楼市再出新政

今天，坊记在上海房地产交易中心网站"网上房地产"看到，截至目前，第二批集中供应的47个新楼盘中，已有13个楼盘公示了认购信息，包括认购时间、地点、联系电话，同时还有所在区房管局的监督电话。集中公示的13个项目中，有4个项目将于明天启动认购，持续至5月6日。另有9个项目将在五一假期陆续启动认购。

新规之下，信息全面公示

会让这第二波新盘更加规范有序吗？

这两天，有网友向小坊反映，说有开发商在付款方式上打起了主意，要求贷款购房人签订购房合同后，在一定时间内付清全款，否则除了巨额违约金，更会将房子都收走。

（网传聊天记录截图）

乍一听，也合情合理，但让购房人头疼的是，开发商约定的付款期限，一般银行根本无法办理下房贷。

换言之，就是让无法付清全款的贷款购房人，知难而退，另谋楼盘！

事实究竟如何呢？

坊记又出马了！

先后走访了沪上几家不同价格区间的楼盘

沪一高档楼盘总价2000万起

开发商用这招筛选购房者？

坊记以购房的名义来到了龙盛福新里楼盘。据销售人员介绍，该楼盘紧邻苏州河，均价13.2万元，有大平层和叠拼别墅等共计143套房，最小房型183平米，也就是说至少2000多万元一套。

坊记：可以贷款吗？

龙盛福新里销售员：也不是不可以，我们要60天付清全款。节点是摇中七天内，按照首付比例来，首套付七成，剩余的钱在剩下的时间内付清。

销售人员表示，可以贷款购房，但必须在限定时间内付清全款，而60天的期限，银行贷款是不可能下放的。

龙盛福新里销售员：贷款几乎下不来。

坊记：你们有合作银行吗？关系好一点的。

龙盛福新里销售员：目前就是农行，银行周期都比较长，都要三四个月到半年，只能现金买。

至少2000万的房款，一旦逾期，不但房子买不成，还要承担300多万的违约金，知难而退的购房人只能另谋他盘。

不是个案！刚需楼盘也有类似要求

龙盛福新里这样的开发商

仅是个案吗？

无独有偶，购房人张女士（化名）正欲购买位于浦东的绿地海富东上海的房子，销售人员从接洽开始，就表示可以贷款，还推荐了北京银行等合作银行。

投诉人 张女士：他说贷款的话，我有件事情要告知一下，我说什么事情啊，他说45天要把尾款结清，如果结不清，给30天的违约期限，30天要付3到4万违约金。我想付就付不差这点也就算了，我说可以，他又说还要和你说清楚，如果75天贷款办不下来，绿地一定会把你的房子收走，还会起诉你，同时要赔10%的冻结金。

几番沟通后，销售人员最终在微信上直言，“希望全款支付，如果贷款的话，违约责任比较严重，请权衡考虑其它楼盘。”

那么，一般银行放贷需要多长时间呢？

能不能在75天、甚至60天内完成呢？

坊记致电了两家银行了解

北京银行贷款专员：一般你们先签合同，我这边签贷款走审批，审批完了过户办预抵押，预抵押过户证出来了就放款，这个过程不能保证45天走完，现在二手房贷款大概至少三个月起放款。

工商银行贷款专员：放款时间现在真的说不好，今年情况比较特殊，国家多次调控，时间上不能做任何保证。

随后坊记又走访了另外两个楼盘：保利云上澄光和南山虹桥领峯。作为嘉定的刚需盘，这两者的贷款客户相对较多，但销售也都暗示了贷款尾款到账期及相应的违约责任。

保利云上澄光销售员：所有预售合同里都会有一条，如果逾期会产生违约金，超过多少天持续不付款，甲方有权解除合同。

南山虹桥领峯销售员：跟保利那边差不多，银行都收紧，不要贷太多。

律师：不违法，但不合理

对此，法律界人士表示

开发商的这种做法

虽然没有明显违法行为

但显然与“沪十条”保障无房自住的刚需

兼顾合理改善需求的初衷相违背

对于刚需及改善型需求者而言

大多数需要银行贷款助力买房

而开发商对贷款办理限定期限

且明显比当下实际放款时间更严苛

甚至希望消费者全款购房

目的显而易见，就是加速回笼资金

上海翰鸿律师事务所合伙人律师 金玮：考虑到目前银行房贷的办理、审批与放款周期，开发商对于购房者的办理贷款期限与违约条款的不合理设置与约定，对于需要通过贷款方式购房的刚需或合理改善需求的购房者，明显是变相的逼退，将这部分购房者排除在外，剩下的只会是具有全款支付能力的购房者。

这样一来，无房自住的刚需与合理的改善需求将无法得到真正的保障，这部分购房者的公平交易权是受到侵害的。在此也呼吁与建议相关行政部门对于房产开发商的这种明显选择客户的做法予以规制。

此前报道

认筹首日，上海一楼盘售楼处大门紧闭，销售人员失联... 如此神秘为哪般？

从前买房的时候

只要一踏进售楼处

就会有一群销售围着购房者推介

然而，今天在沪上的这个楼盘

购房者想买房却完全不知该去哪里

不是销售“失联”，就是售楼处关门

这究竟是怎么回事？

今日，不少买房者都在各自的购房群中讨论

杨浦区新江湾城的

信达泰禾·上海院子开始认筹

记者也在12345市民服务热线里看到了类似问题

购房意向人们大多表示

他们没有接到认筹的通知

开发商销售的电话也打不通

而新房认筹就是这么短短几天的时间

错过就没机会了

这到底是怎么回事？

为了一探究竟

坊记今天以购房者名义

来到杨浦区“上海院子”楼盘

只见售楼处大门紧闭

还上了把锁

周边也未张贴今日认筹公告

难道是网传信息错误？

隔着售楼处的玻璃

一位工作人员和坊记

玩起了文字游戏

坊记：

听说今天是认筹？

售楼处工作人员：

都关闭了，我们今天不接待。

坊记：

今天不是认筹？

售楼处工作人员：

不知道，直接和销售联系。

坊记

我要今天认筹可以吗？

售楼处工作人员：

认筹要预约的。

在售楼处吃了闭门羹

坊记却在楼盘门口遇到了

两位知情人士

他们都表示

听说过今天是楼盘的内部认筹日

知情人士1：

今天他不对外卖的，今天把关系户先弄掉，不在这里，你不能对外说哦，销售都关机啦。

坊记：具体哪里你不知道?

知情人士2：知道了也不能说啊，去你也买不上，你去干嘛呢，你只能去看别人买，对外你摇不到号，房子不够抢，认筹的人比房子多呀

那么，上海院子今天

到底有没有开盘认筹？

记者向杨浦区住房保障和房屋管理局反映

经他们证实，今天"上海院子"的确开盘认筹

既然开启认筹了

认筹点在哪里呢？

经过房管局工作人员指引

记者才知道，认筹点被设在

金新路58号银桥大厦5楼

这里也是开发商的上海总部所在

到了银桥大厦是否能

第一时间找到认筹点呢？

答案是：不能

为了找到这个神秘的认筹地点5楼

坊记着实费了一番功夫

坊记：在一排正常使用的写字楼电梯里没有这个5楼的按键。后来经过一番指引，我才在左手边这边的消防电梯间，先下到下面楼梯，到地下一楼以后，才能够再乘另一部电梯上到上面5楼。门口也都有保安把守。

在楼盘的售后处

楼盘门口并没有看到任何告示

在售楼处也没有任何指引

能找到这个认筹点

真是“难上加难”

来到认筹处，坊记发现

此地分资料审核区、资金审核区

填单区、财务区、归档区等几部分

但是记者在现场没有看到认筹购房者

信达地产销售负责人表示

所有预约通道客户

早晚都会得到通知

信达地产销售负责人 诸德俊 ：

因为近期整体工作量和近期房产新政，内部要做大量的复盘培训和筹备工作，有些销售人员电话被打到手机停机，没有电，我们都会通过加班加点，一一如实回复业主。

信达地产销售负责人 诸德俊 ：

没有预约的客户到现场，我们第一时间会带业主到我们未预约通道，做登记，相应客户今天再晚都会沟通完毕。所有公示文件，认筹公告都由东方公证处公正保全，在认筹现场，经过调整，也放到售楼处外部，做整体公示。公众号因为一些原因，不再用了。

然而，采访完该负责人的一小时后

坊记再次杀了个回马枪

来到小区售楼处

却依旧未见任何公示

售楼处大门也依旧紧闭

门口几位意向购房者都表示

他们听到认筹消息才来看看的

但没见到任何认筹公告

意愿购房者1：

过了年就通知我来看，几次了马上认筹了，现在也没认筹成，联系销售，没人接电话。我通过房产交易中心知道今天认筹，但没人通知我。

意愿购房者2：

不知道认筹地点。

为什么开发商要对

认筹这件事藏着掖着？

该楼盘是新江湾地区红盘

周边许多教育资源

也是系楼盘新政后

杨浦第一个开盘的项目

早在一周前

甚至就有房产公众号发文称

该楼盘无需计分

可能需要全款购买

款清交房

（微信公众号截图↑）

在“计分制”调控政策出台后

一旦触发计分制

这些项目将面临5年限售

发生过某些开发商刻意保持神秘

“躲避”客户

甚至拆了售楼处

以筛掉那些

首付比例低、计分分数低的买家

劝阻非目标买家参与认筹

碰到买家认筹态度坚决

置业顾问索性"失联"

一些违规做法已经被房管局等管理单位约谈整改

对于上海院子的情况

今天在场的杨浦区住房保障和房屋管理局方面表示

他们派驻了四位工作人员现场指导

对于今天做的不到位的

他们将立即要求其整改

杨浦区房管局

权籍和市场管理科科长 王琼芳：

我们也让他们吸取经验和教训，在更明显地方进行公示、公告，也是要通过销售人员及时联系，及时信息公布。